2026年8月，万博片区曾经的明星盘万科欧泊出现一套94㎡两房以1.94万元/㎡成交，而同一套户型在2021年高点曾卖出5万+/㎡，四年间房价下跌约六成。类似情况在番禺并非个例——全区二手房挂牌量已达2.2万套，商品住宅库存约185.97万㎡，去化周期约24.1个月。从2023年到2026年，番禺鲜有小区能免于下跌，其中跌幅极大的有以下八个典型代表：

- 万科欧泊：曾凭万博CBD概念和爆款口碑在2023年达到单价约5.14万/㎡的巅峰，2026年6月均价回落至2.92万/㎡，8月有低楼层两房成交单价降至1.94万/㎡。超高层、小两梯六户的设计造成早晚高峰电梯拥堵；后期大量品质更优的新盘出现，导致挂牌常年上百套，业主间互压价严重。部分购房者套牢，95㎡三房账面亏损接近300万。

- 恒基学苑壹号：国际创新城的一线江景改善盘，2021年开盘时单价曾达5.5万–5.9万/㎡。到2026年4月中介圈出现现房低价甩卖信息，207㎡房源总价约220万（原价约450万），125㎡约270万（原价约530万），折合单价不足2.3万/㎡，低于附近楼面地价。自2024年交楼后发生多起严重漏水与车库设计缺陷，入住率极低，维权频仍。 球友会登录

- 亚运城天誉：片区体量大、曾经热度高，巅峰价在3.2万–3.5万/㎡，2026年7月挂牌均价约1.82万/㎡。周边石楼板块新房长期有1.1万–1.5万/㎡的刚需货，直接压制二手价格。天誉二手挂牌量常年几百套，尤其120㎡以上三四房极难出手，看房稀少、挂牌周期长。

- 祈福缤纷汇：祈福新邨中最受刚需欢迎的小区之一，巅峰价约3.9万–4.2万/㎡，2026年8月均价约2.34万/㎡。社区体量大、库存常在，且以小户型和高出租比例为主，离地铁站较远、缺乏优质学区，使下行市场多为刚需接盘，议价空间大。

- 雅居乐剑桥郡·佰利山：曾是番禺南部的改善标杆，巅峰价4.7万–5万/㎡，2026年5月均价约3万/㎡。短板在于位置偏离万博核心，需要接驳巴士到地铁；同时片区内持续有新盘入市，户型与物业跟新房相比劣势明显，本地接盘能力有限，降价几十万成交并不罕见。 球友会登录

- 广地花园：靠近华南快速的老盘，1997年开发，住户量大。87㎡两房在2021年8月成交价238万，2026年3月成交降至118万，算上税费利息，总亏损约170万。物业更替频繁、外立面老化、停车位紧张；周边华南板块供应巨大，邻盘互相压价情形明显。

- 尚东尚筑：石碁板块的电梯商品房，巅峰价3.7万–4万/㎡，2026年1月一套84.91㎡成交总价183万，单价约2.15万/㎡。周边仍有工厂与旧村，商业、优质学校和大公园配套不足，市桥与万博更具吸引力的新盘持续分流买家，地铁带来的刚需托底有限。

- 城投岭南府（南站）：靠近广州南站的次新盘，巅峰价4.5万–4.8万/㎡，2026年7月二手均价约2.85万/㎡。尽管人流巨大，但定居人口导入慢、产业与配套不及预期，新房持续低价入市，加之高铁噪音和自住配套短板，投资客离场后价格回调明显。 球友会登录

此外，片区中像华南新城南区等板块也出现极端跌幅（从3.35万/㎡跌至1.42万/㎡，跌幅约57.6%），显示番禺内部各板块表现分化严重。

这些小区普遍走低的原因可以归纳为几类：一是供应过大，近五年番禺宅地和新房持续放量，全区新房库存约203万㎡，去化周期约25.4个月，开发商为回款压低新房价格，刚需优先选择一手；二是产品代差显著，老盘在户型、得房率、智能化和社区配套上被新盘全面碾压；三是投资客在上行期大量入场，而市场预期逆转后集中撤离，促成挂牌量暴增和踩踏式降价；四是远期规划兑现慢，万博CBD、南站商务区、国际创新城等远景未及时变现，买家对未来价值预期落空；五是番禺板块跨度大，离开万博几公里的区域若无产业或配套支撑，价值会迅速下滑，许多购房者低估了板块间距离带来的差异。

这些数字背后是许多家庭的账本：有人高位入市仍在还贷但首付款已缩水，有人挂牌多年卖不掉，看着周边房源一个月比一个月更低。番禺的二手市场仍有2.2万套挂牌，价格回调的压力仍在。 球友会登录